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2008年11月9日 - 2008年11月15日

2008年11月15日 (土)

土地決定

さて、土地をどうするのかという話。
件の敷地延長の土地も気になり始め、金額の差を考えるとむしろそっちじゃないのかと思えてきました。
というより、工務店に相談したときに、気持ちとしてはほとんど決まっていたのだと思います。

工務店との打ち合わせ後、不動産屋に電話をして状況の確認をしました。
前回は積極的には前側の土地を考えているという話をしていたのですが、よく考えてみると奥の方も視野に入れてもいい、という話を持ちかけました。
担当者の方は、どうも待ってましたという感じで、もう一組の後ろの土地を検討しているというお客さんはまだまだ時間がかかりそうだ、という話をしてきました。
なんだか都合のいい感じです。そんな人はいないのではないかと思います。やはり後ろの土地から売りたいということなのでしょう。
こちらと売主の希望が合致したわけですから、それで問題はありません。

ところで、先日の工務店との打ち合わせのときに、間口がもう少し取れれば設計の自由度が広がるという話がでていました。
通路部分の面積が比較的広いために、トータルとしてはそこそこの敷地面積があるのですが、実際に建物を建てられる部分はそれほど余裕があるわけではないのです。
実は今回販売の2つの区画はまだ分筆はされておらず、広さの増減は相談可ということがチラシにも書かれていましたので、このとき不動産屋には敷地拡張の可能性についても話を振りました。
また奥の土地ということは、水道やガスの引き込みについてもそれだけ費用がかかります。そういう条件の悪さを挙げて、多少の値引きも出来れば…ということも希望として伝えました。
それでも拡張と値引きの両方は無理だと思っていたので、価格据え置きで端数だけ勉強してください、ということをなんとかお願いしました。
ここまでくれば、もう買いますと言ったようなものです。

その週末に改めて事務所に伺い、購入申込書を書きました。
この条件で販売が可能という決裁が下りれば、11月頭には契約というスケジュール。
手付金など、契約時に必要なものも確認し、いよいよ本格的に始まったと思えた日でした。

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敷地延長について

先日の工務店での打ち合わせで敷地延長の土地の方も視野に入れ始めました。
ご存知でない方のために説明すると、下図のBの土地が敷地延長とか旗竿形状と呼ばれている土地の状態です。

Land

土地は一筆(ひとふで、いっぴつ)、二筆と数えて、土地を分割することを「分筆」(ぶんぴつ)と言います。
例えば広い土地を分筆して販売する場合、長方形の長辺が接道している土地だと、単純に道路を半分ずつ持たせるようにして半分にすればいいのですが、この図のように短辺側で接道している土地の場合は、そういう風に分けると、ウナギの寝床状態になってしまい、よっぽど広大な土地でない限り、家を建てるのには不向きな状態です。
そこで、道路に接している側と奧側に二分するわけですが、現行の法律では、宅地は道路に少なくとも2m以上は接していないといけないことになっています。
そこで、この図のように通路部分を作って、奥につなげるように土地を分割しているんですね。
これを敷地延長といい、その形から旗竿形状、旗竿物件などとも呼ばれます。

今はAの土地は更地ですが、将来的にはBは四辺を隣家に囲まれることになるので、道路に面しているAの土地のほうが、少なくとも一辺が隣地と接していないという点では、条件が良い土地であると言えます。
そんなわけで最初検討していたのはAの方なのですが、条件が良いと販売価格はやはり高めの設定になっています。実際にここでは、1000万円近くの差がつけられていました。
それでももっと広い土地の場合は、さらに細かく分割されるので、かなり通路部分などが入り組んできます。そういう意味ではこの土地はもともと整形ですし、綺麗に分筆されているほうだとは言えます。
通路部分についても2mだと通路にしかなりませんが、今回検討している土地は3mあり、駐車スペースとしても十分に活用できます。

一般的には敷地延長は条件が悪いと言われ、実際に販売価格も落とされているわけですが、奥まっていることから逆にプライバシーが確保できるというメリットがあります。
また通路部分も敷地面積に含まれるため、建蔽率が低い土地でも比較的大き目の家を建てることができるというのも利点のひとつです。
実際今回検討している土地も、良好な住環境を守るために建築の条件が一番厳しく設定されている「第一種低層住居専用地域」に指定されており、建蔽率は40%です。
つまり土地が40坪であれば、一階部分の面積が16坪までの家しか建てられませんが、敷地延長であれば通路を含めて計算できるので、家を建てられる部分の土地は狭くても、割合広めに建てられるということです。

日照は隣家の状態や接道の方角にもよりますし、単純に敷地延長だから不利だと判断せずに、メリットデメリットをそれぞれ十分に検討する必要があると思います。

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第0回打ち合わせ

不動産屋へ行って情報を入手した週明け、持井工務店に改めてメールと電話を入れて、翌週の打ち合わせの予約をしました。
その日は祝日でしたが、設計主任の方が対応してくださいました。

不動産屋でもらった簡単な図面を見せて、こんな土地で家を建てたいと思っているんですという話をしました。
この広さなら大体何坪で、こういう設備を入れてという話をうかがってみますと、ある程度予想はしていましたが、いわゆる坪単価でいうとやはり高級住宅の部類に入ってきます。
これに照明やカーテン、外構工事などのオプションを入れると、想定資金では到底足りそうもありません。
この日は道路に面した土地と、敷地延長の2パターンの図面を持って行っていたのですが、これが販売用の資料で、価格が書かれていたものでした。
このときに我々が想定していたのは道路に面した前側の土地の方で、できれば奥の敷地延長ではないほうがいいなと思っていたのですが、図面を見比べていた担当者の方も、2つの土地の価格差が1000万円近くあることに気付いて、これだけ違うなら自分なら後ろの土地も検討するというような趣旨のことを言われたんですね。
それまでも採光などはプランで工夫できるということは知識ではわかっていましたが、実際に設計士の方にそのように言われたことが、我々の考えを変えるきっかけになりました。
予算の限度もあるし、土地の選定も含め、また改めますということで、打ち合わせは終了。
ほとんどご挨拶程度だったので、この日は第0回打ち合わせだったことにします。

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不動産の共同名義について

前にも書いたとおりウチは共稼ぎですから、土地の取得や建物の建築するための費用は、それぞれがいくらずつか出して、共同名義にする予定です。
それぞれが住宅ローン控除を受けられるというメリットもあると思います。(制度が続いていればの話ですが)
まだまだ資金調達をどうするかと言っている段階ですが、将来的に登記をする時には持分を決めなければなりません。

この場合、気をつけなければならないのが、夫婦だから半々、という安易な按分をすると、互いの収入の違いなどから贈与とみなされて、贈与税を課税される可能性があるということです。
それぞれの貯金から同額を出せば問題ないと思いますが、例えば連帯債務で住宅ローンの融資を受けた場合、ローンの負担額は通常所得按分で行いますので、自己資金とローンの金額をそれぞれ合算した合計額の割合で持分を決めるのが良いようです。

このような情報は書籍やネット上でもいろいろ書かれていますけども、その都度税務署に相談すると確実です。
最初に飛び込みで相談に行った税務署では、アポなしで行った私もよくなかったのですが、あまりいい対応をしていただけませんでした。
お金には名前が書いてあるわけではないから、登記の割合どおりに納税すれば問題ないという当たり前の回答しかしてくれませんでした。不毛でした。
そのあと別の税務署へ電話相談したときは、上で書いたようなことをすっきりと簡潔に教えてくれました。
税務署の方も普段いろんな相談を受けているのですから、我々が教えて欲しいことを理解するということも必要なことだと思うのですが…。
でも、当たり前ですけど、なんでも事前連絡しなくちゃってことですね。

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2008年11月13日 (木)

印鑑

契約するにも、ローンを組むにも、印鑑がいります。
特にローンには、登録してあり、印鑑証明できる実印が必要になってきます。
我々は今まで実印が必要な場面がなかったので、それらしい印鑑を持っていませんでした。
一生に一度あるかないかの大きな買い物ということもあり、今回、実印用の印鑑を注文してみました。

これもやはりネットで。
「ハンコヤドットコム」というサイトです。

印材と印影の種類を選んで午前中に注文すると、翌日には届くという優れもの。
お急ぎの方にはうってつけですね。
品質も悪くないと思います。

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住宅ローン

土地と工務店探しの話ばかりしていて、よほどのお金が有り余っているのかとも思われるいけませんので、今回は資金のお話です。

我々は夫婦共働きですが、貯金も自慢できるほどはなく、実家もお金持ちではありません。
ですから家を建てようと思えば、どこからかお金を借りなければなりません。
家賃とローン返済があまり変わらないから家を買った、なんて話を良く聞きます。我々も最初はそんな感覚でいたんですね。
確かにある程度の価格のマンションであればその可能性もあります。しかし土地を買って家を建てようと思えば、結構なお金が必要です。
共稼ぎですから、借りようと思えばそこそこ借りることは可能です。
しかし重要なのは、いくら借りられるかではなく、いくらなら返せるのかということです。
なかなか不景気な世の中ですから、いつまでも仕事が続けられるとは限りませんしね。

そんなわけで、急遽住宅ローンの勉強を始めました。
手始めにネットの掲示板を見たり、銀行へ相談してみたり、ノンバンク系の融資業者へ問い合わせたり。
そこで、それまで分かっていなかった重要なことに気がついたのです。
それは、「住宅ローンは、家が完成しないと融資が実行されない」ということです。
ですから建売であったり、支払いは引渡し時でオッケーという条件付きの物件が売れているということなんですね。
自分で工務店と契約する場合、普通は、契約時にいくら、着工時、上棟時、引渡し時にいくらという風に分割して支払う必要があります。
ですから自己資金がない人は、ローン融資前に、「つなぎ融資」という形で別の借り入れを行わなければならないんですね。
調べれば調べるほど、土地を先に買って、好きなメーカーで建てるということがどれだけ大変なのかということがよくわかってきました。

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不動産屋へ行ってみる

気になっている土地の売主である不動産屋へ行きました。

前側の土地が気になっているという話をしたのですが、売主としてはやはり奥の土地から売りたいらしく、値引きの可能性も含め、奥の土地を勧めてきます。
さらには、奥の土地はもう一組検討しているお客さんがいるという話まで出てきました。
しかし、このあたりは早く売りたいが為のブラフかもしれません。
ちなみに最終的にはその話は最初からなかったみたいに出てこなくなりました。
ま、そんな人はいなかったということでしょうか。

そこでは、建築業者が決まっているなら、ローンも含めてそちらと相談したほうがいいですよ、という話になり、とりあえずそこを辞して、善は急げと工務店さんへ電話。
しかしやっぱりいきなりは無理とのことで、改めて連絡をすることになりました。
そりゃそうですよね。
ちょっとあせってしまっていたみたいです。

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2008年11月 9日 (日)

土地探し

まずこんな家を建てたい!という思いが先行して始まった家作りへの野望なのですが、土地がないことには家は建てられません。
ということで、家作りの勉強と平行して、土地探しを始めました。

家を建てるにはいくつか方法がありますが、私が考えているのは「完全注文住宅」です。
いわゆる建売住宅は最初から眼中にないとして、施工業者はすでに心に決めているのですから、土地の条件として施工会社が決まってしまう売り建ても除外です。
ですから、建築条件がある土地は除いていきます。
土地を限定して地元の不動産屋を訪ねたほうがいいのかとも思ったのですが、ある業者に訪問したときに聞いたのは、今はもうネットの情報の方が早い、ということでした。

妻の実家を中心として、なるべく駅から近いのを条件で探していきますが、なかなかありません。
いいところはそれはやっぱり高いです。
安いなと思って、情報を集めると、安いのにはそれなりの理由があります。例えば、線路の傍だったり、高層マンションの陰になるところだったり。
現地の写真が公開されていても、悪条件は一見わからないようになっています。
住所がわかれば、今話題のストリートビューを見れば、家にいながらにして周りの環境もバッチリわかってしまいます。
あれはなかなか不動産屋泣かせかもしれませんね。

そんな中で、駅から近いという条件は当てはまらないですが、バスに乗れば何とかなりそうで、それ以外の条件については我々の希望にかなりピッタリという土地が検索にヒットしました。
大きめの長方形の土地を2分割する予定の土地で、道路とは短辺で接しているので、奥の土地はいわゆる「旗竿形状」の敷地延長になっています。
近隣はすでに建物が建ってるため、やはり奥の土地は多少条件が悪くなり、手前の土地と比べると、坪単価はかなりお手ごろになっており、これなら手が届くかと思われる金額設定になっていました。
そんなわけで最初は敷地延長の奥の土地に興味があったのですが、ネットで敷地延長の長所短所について調べているうちに、無理をしてでも手前の土地にしたほうがいいのではないかとも思えるようになりました。

敷地延長の欠点は、やはり奥まっていることから防犯上の不安があること、周りを家で囲まれてしまうため、日当たりが悪くなる、道路から家が見えないなどというものです。
一方で、幅にもよりますが、竿の部分に数台分の駐車スペースを確保できたり、竿の部分も土地面積に含まれるため、建蔽率が低くても比較的建築面積を広く出来るという長所もあります。
ネットの掲示板で見た意見には、日当たりは家作りのプランで如何様にもできるというものもありました。

まぁ、画面の前で迷っていてもしょうがないということで、実際に売主である不動産屋を訪れることにしました。

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持井工務店

持井工務店さんは、サイトの自社紹介によると、「千葉県船橋市で4世代にわたり自社(設計・施工・大工)で気持ちの良い家づくりを行っている「地域密着型工務店」」です。

シックハウスが問題視されて来て以来、全体的に自然素材を使おうという傾向になってきているようですが、それでも壁紙(クロス)を貼るのには接着剤を使う必要がありますし、珪藻土などといってもそれを固めるために接着剤がそうとう使われているのが事実のようです。
持井工務店の基本仕様は、木造の在来軸組工法で、壁は漆喰を使用し、家全体が呼吸するような構造になっています。
これが私たちが注目した点でした。
そのような家作りを実践している工務店は他にもありますが、ちょうど建築予定地の地元工務店であったことも選んだ理由のひとつです。

さて、持井工務店のような地域密着型の中小規模の工務店は、大手ハウスメーカーと違い、自社住宅展示場を持っていません。
ですから施工をお願いしようと考えているお客さんへアピールする機会というのは、実際に家を建てられた施主の方のご好意による、完成見学会になるのです。

ちょうど家作りを考え始めたころ、持井工務店のHPで完成見学会が開催されることを知り、参加しました。
ムク材のフローリングや青ヒバを貼った浴室など、HPでは知っていましたが、実際に見て触れて初めてその素晴らしさがわかりました。
地域密着型工務店による完全注文住宅の自由度と、その技術というのは、大変な魅力です。
多少は費用がかかるかもしれないけど、施工は持井工務店に、という思いをさらに強くした見学会でした。

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工務店との出会い

なんとなく住みたい家の方向性が決まってきたので、ネットで健康住宅、自然素材の家をうたっている施工業者を探し始めました。
前に書いたとおり私は地方の出身ですので、東京近郊なら何処に住もうが特にこだわりはありません。
それならば妻の実家に近いほうがなにかと便利ということで、信頼できる地元の工務店を探します。

そんなとき、とある書籍で紹介されていた、工務店のHPを見てみました。
大手ではない手作りのHPですが、家作りへのこだわりと誠実さが感じられる内容です。
施工例も写真つきで紹介されていました。
ちょうど2週間後くらいに、あるお宅の完成見学会を行うという告知がされており、これはチャンスとばかりに早速に申し込みのメールを送りました。
モデルルームを持たない工務店では完成見学会だけが紹介の場なのです。
これがすべての始まりでした。

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