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2008年11月15日 (土)

敷地延長について

先日の工務店での打ち合わせで敷地延長の土地の方も視野に入れ始めました。
ご存知でない方のために説明すると、下図のBの土地が敷地延長とか旗竿形状と呼ばれている土地の状態です。

Land

土地は一筆(ひとふで、いっぴつ)、二筆と数えて、土地を分割することを「分筆」(ぶんぴつ)と言います。
例えば広い土地を分筆して販売する場合、長方形の長辺が接道している土地だと、単純に道路を半分ずつ持たせるようにして半分にすればいいのですが、この図のように短辺側で接道している土地の場合は、そういう風に分けると、ウナギの寝床状態になってしまい、よっぽど広大な土地でない限り、家を建てるのには不向きな状態です。
そこで、道路に接している側と奧側に二分するわけですが、現行の法律では、宅地は道路に少なくとも2m以上は接していないといけないことになっています。
そこで、この図のように通路部分を作って、奥につなげるように土地を分割しているんですね。
これを敷地延長といい、その形から旗竿形状、旗竿物件などとも呼ばれます。

今はAの土地は更地ですが、将来的にはBは四辺を隣家に囲まれることになるので、道路に面しているAの土地のほうが、少なくとも一辺が隣地と接していないという点では、条件が良い土地であると言えます。
そんなわけで最初検討していたのはAの方なのですが、条件が良いと販売価格はやはり高めの設定になっています。実際にここでは、1000万円近くの差がつけられていました。
それでももっと広い土地の場合は、さらに細かく分割されるので、かなり通路部分などが入り組んできます。そういう意味ではこの土地はもともと整形ですし、綺麗に分筆されているほうだとは言えます。
通路部分についても2mだと通路にしかなりませんが、今回検討している土地は3mあり、駐車スペースとしても十分に活用できます。

一般的には敷地延長は条件が悪いと言われ、実際に販売価格も落とされているわけですが、奥まっていることから逆にプライバシーが確保できるというメリットがあります。
また通路部分も敷地面積に含まれるため、建蔽率が低い土地でも比較的大き目の家を建てることができるというのも利点のひとつです。
実際今回検討している土地も、良好な住環境を守るために建築の条件が一番厳しく設定されている「第一種低層住居専用地域」に指定されており、建蔽率は40%です。
つまり土地が40坪であれば、一階部分の面積が16坪までの家しか建てられませんが、敷地延長であれば通路を含めて計算できるので、家を建てられる部分の土地は狭くても、割合広めに建てられるということです。

日照は隣家の状態や接道の方角にもよりますし、単純に敷地延長だから不利だと判断せずに、メリットデメリットをそれぞれ十分に検討する必要があると思います。

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